立博平台邀请码:長租行業風口過後 龍湖冠寓還是要做大

立博平台邀请码長租行業風口過後 龍湖冠寓還是要做大

【70年人民记忆】

在客觀層面⊿,政策利好仍在□π△,重資產收購多了不少機會?,比如南京等城市允許開放商辦物業做租賃住宅◇⌒。「這個行業很『稚嫩』」⊿▽。張智聰強調〇,租賃住房行業無可避免地面臨許多要解決的問題♀┊,包括頂層設計和政策落地↑ππ。

行業很「稚嫩」如今長租公寓行業散發著秋日的絲絲寒意△⊿?。張智聰反而認為∴◇⌒,悲觀的聲音除了給行業警醒外π⌒∟,也帶來了新機遇♂⊙。

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2019年起?∴,冠寓從內部投資、財務、後期運營等方面∴,全方位提高了對投拓的要求⊿△。對一些表現不好的項目﹡△,今年冠寓團隊在研究之後〇,堅決終止了項目∵〇。「這一類項目的特徵是物業位置不好、條件不好∟π,根本不滿足運營需要↑π,在我們300多個項目里大概有五六個這種項目▽。」張智聰表示♂∟。

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對現在還活着的公司來說∟?,要不要繼續擴張規模成了難題▽。張智聰向界面新聞記者確認⌒◇,冠寓規模擴張的步伐不會停止——預計今年開業目標是到8萬間♂?▽,明年達到10萬間∟◇∟。

「比如今年1月⌒♀,財政部住建部在北京、長春、上海、南京等16個城市試點中央財政補貼支持租賃住房企業∴,推動完善住房租賃市場體系⊿↑,類似這種政策⊿,肯定會極大地幫助到行業☆∵。」他說∟◇∵。

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在龍湖冠寓經歷高層變動的時候∵┊,張智聰說自己是主動請纓接下了任務∟♀▽,擔起了中國開發商派集中式長租公寓規模第二大的冠寓?,「這個新業務讓我更興奮」∵◇。截至目前∵∴?,龍湖冠寓已開業房源數量約64000間□,僅次於萬科泊寓△⊙。

「我們比較看好長三角都市圈?□,在這裏不僅是空間和數量上的增長△,而且是全線產品的落地♀。」許振軍說﹡,最新推出的冠寓上海寶山顧村店π,擁有500多套的規模∵⊿,配備了公共庭院、籃球場、400米空中跑道﹡﹡。

「中國的租賃住宅市場♀,就像一部電影△∴,現在只演了一個片頭∵?↑,電影的情節是什麼還不知道呢♀,特別像1998年時的房地產行業♀。」

這些投資公司其實都是「過來人」♂。「他們都經歷過自己國家從原來以資產建造銷售為主﹡,到運營增值的過程∴□﹡,經歷過大的行業切換∵⊙,所以他們非常看好中國的租賃住宅業務♀♂。」

記者 | 馬一凡短短兩三年的時間∵π,長租公寓行業就經歷了從風口、跑馬圈地、部分企業跑路到集體唱衰的過程⌒﹡□。龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰並不認同那些悲觀論調△♂。「現在負面的聲音很多∵,但是別忘了『租購併舉』是國策□π。」在龍湖冠寓成立三周年之際∴♂,他接受界面新聞記者專訪時說┊,自己希望能傳遞一些正能量♂。

但這不代表龍湖冠寓沒遇到難題〇。根據龍湖集團2018年年報∴☆┊,去年冠寓開業5.3萬余間┊〇,整體出租率為50.1%▽∟。2018年是冠寓擴張極快的一年⌒⌒,大量未成熟項目拉低了出租率數據⌒∟。

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他闡述了這有一個規模與盈利之間的關係:「5萬間是個坎◇☆◇,沒有好的數字化平台和運營能力﹡π☆,突破不了這個坎;10萬間才到盈利拐點∟∟﹡,達不到這麼大規模不可能盈利;發展到20萬間以上◇□∵,才會有比較好的盈利⌒◇⌒。」

5萬間是個坎長租公寓行業發展初期〇◇◇,不少企業加入燒錢的規模競賽?,這讓一部分長租公寓企業迅速膨脹⊙∟,但也導致一部分企業遭到淘汰迅速消亡□┊↑。

在規模擴張上∟〇π,龍湖把獲取資產分為三類途徑∟﹡,「重、中、輕」♂⊿▽。重資產指收併購以及開發運營的物業↑∴∟,中資產指擁有10年以上資產租期或股權合作的物業♀〇↑,輕資產指純品牌輸出與運營管理〇。

張智聰是第一屆龍湖仕官生♀↑,曾歷任龍湖蘇南公司、深港公司總經理▽,他經歷過中國房地產行業的最初階段┊,以及隨後的黃金、白銀時代↑。

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「政策規範、管理體系還沒有完全配套起來↑?,很多企業、媒體對這些問題有擔憂∵〇。」但張智聰認為♂♀♀,這些遲早都不是問題♀⊙△。

但即便是行業第一的萬科泊寓也面臨著困境♂∵△。萬科集團總裁祝九勝在今年業績會上談到泊寓時承認:「長租公寓在經營上確實有壓力▽∵〇。」

「龍湖對租賃住宅業務的發展很堅決□,不會變的π。」張智聰說他相信未來中國人的住房模式會真正實現「租購併舉」┊〇,中國人的住房將由四大塊組成⊿,包括市場化購買、政府共有產權房、政府廉租房和公租房◇,以及市場化供應的租賃住房△。

張智聰說冠寓想把項目做得「符合城市青年的口味↑﹡,也能兌現城市青年的價值」⌒。除了娛樂、健身、影音、會客等共享空間這些硬件上的配備﹡⌒∵,還需要由高效機制構建出的運營體系達成社區與用戶間的信任關係⊿⊙♂,同時嚴密的安保系統營造的安全感也必不可少♂。這都是運營長租公寓需要的軟實力﹡⌒∟。

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目前冠寓整體盤面里▽□♂,大約30%是重資產〇⊿,70%左右是中、輕資產□〇。「我們不會側重某一項〇,三者是根據市場實際情況♂,同步平衡發展的π。」張智聰表示♂。

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去年龍湖分別和新加坡政府投資公司(GIC)、加拿大養老基金投資公司(CPPIB)聯合設立長租公寓投資平台π,用於投資位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目△。

不過張智聰也指出♂┊,長租公寓行業歸根結底還是資本的比拼⊙,看誰有更低的融資成本┊。截至2019年中期▽?,龍湖集團的平均借貸成本是4.56%▽∴∟,仍然維持着民企最低┊。「我們最好的地方是不需要為融資的事情擔心∵,現在要做的就是運營提升」△♀。

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「行業洗牌才剛剛開始∴,無論分散式、集中式π▽,接下去還會有公司撐不住⊿。」張智聰認為龍湖不在這些行列中⊿∵▽,「我們算是這個行業里交學費交得少的」☆♀。

接手冠寓業務后﹡♂,張智聰說他經常琢磨「90后」「00后」的需求是什麼?。這是中國經濟騰飛時期成長的一代人?,他們沒有經歷過物質匱乏的時代♂?∴。但在他們成長過程中⊿∟,父母可能很忙碌♀?π,甚至許多人是「留守兒童」?,他們有更深層次的心理需求↑。

在很多房企和外部機構減少投資、行業出現大洗牌后┊,這種現狀可能會引起國家的進一步重視⌒。競爭者少了↑⌒﹡,行業成本也降了很多π┊⊙,過去許多企業同時搶的物業?,現在降價了┊,降幅甚至比公寓租金更大♂♀,這也帶來了行業剪刀差的擴大□☆♀。

張智聰說∟,做長租公寓需要有強大的內心┊△,他向界面新聞闡述了冠寓遇到過哪些難題、正在如何解決以及行業的希望在哪〇∟。

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這也讓今年的冠寓「慢」了下來↑〇。張智聰承認今年的發展速度相對去年放緩♂?,「我們意識到需要提升已有項目的運營質量△⌒,團隊也需要時間成長﹡♂,今年對標的物的要求也變高了♂∟〇,限制了發展速度」♂⌒∟。

作為龍湖四大主航道業務之一〇,冠寓今年上半年的收入是4.3億元▽,同比增幅207%△♂┊,張智聰表示全年租金收入目標是超過10億元〇,明年租金收入超20億元﹡,開始實現輕微盈利⊙。

另一類表現不好的項目▽,則被判定為物業本身具有未來價值π□↑,但周邊環境、配套還未跟上☆,冠寓團隊對這類項目研究新方案↑,爭取把運營質量做上去⌒〇。張智聰說⊿,目前已開業6個月成熟期的項目平均出租率在90%以上∟◇∵。

研究「90后」「00后」確定趨勢之後□⌒﹡,龍湖未來如何去做好租賃住房這個主航道業務↑∴⊙,張智聰談了幾點∵。一是研究城市青年的需求;二是「重、中、輕」三種資產持有方式平衡推進;三是看好長三角等都市圈的發展↑⌒。

作為長三角中心的上海∴∵,是龍湖冠寓的發展重鎮◇┊。龍湖冠寓發展部滬蘇公司資產管理負責人許振軍表示⊙?⊿,冠寓目前已經落地除金山區外上海所有的區↑⊙♂,已開業11000間﹡,佔據整個已開業規模的六分之一⊿,目前上海項目各項指標都排在全國前列▽⌒┊。

四是车辆转籍异地可办。

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行業很「稚嫩」如今長租公寓行業散發著秋日的絲絲寒意△⊿?。張智聰反而認為∴◇⌒,悲觀的聲音除了給行業警醒外π⌒∟,也帶來了新機遇♂⊙。

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「比如今年1月⌒♀,財政部住建部在北京、長春、上海、南京等16個城市試點中央財政補貼支持租賃住房企業∴,推動完善住房租賃市場體系⊿↑,類似這種政策⊿,肯定會極大地幫助到行業☆∵。」他說∟◇∵。

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「我們比較看好長三角都市圈?□,在這裏不僅是空間和數量上的增長△,而且是全線產品的落地♀。」許振軍說﹡,最新推出的冠寓上海寶山顧村店π,擁有500多套的規模∵⊿,配備了公共庭院、籃球場、400米空中跑道﹡﹡。

「中國的租賃住宅市場♀,就像一部電影△∴,現在只演了一個片頭∵?↑,電影的情節是什麼還不知道呢♀,特別像1998年時的房地產行業♀。」

這些投資公司其實都是「過來人」♂。「他們都經歷過自己國家從原來以資產建造銷售為主﹡,到運營增值的過程∴□﹡,經歷過大的行業切換∵⊙,所以他們非常看好中國的租賃住宅業務♀♂。」

記者 | 馬一凡短短兩三年的時間∵π,長租公寓行業就經歷了從風口、跑馬圈地、部分企業跑路到集體唱衰的過程⌒﹡□。龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰並不認同那些悲觀論調△♂。「現在負面的聲音很多∵,但是別忘了『租購併舉』是國策□π。」在龍湖冠寓成立三周年之際∴♂,他接受界面新聞記者專訪時說┊,自己希望能傳遞一些正能量♂。

但這不代表龍湖冠寓沒遇到難題〇。根據龍湖集團2018年年報∴☆┊,去年冠寓開業5.3萬余間┊〇,整體出租率為50.1%▽∟。2018年是冠寓擴張極快的一年⌒⌒,大量未成熟項目拉低了出租率數據⌒∟。

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他闡述了這有一個規模與盈利之間的關係:「5萬間是個坎◇☆◇,沒有好的數字化平台和運營能力﹡π☆,突破不了這個坎;10萬間才到盈利拐點∟∟﹡,達不到這麼大規模不可能盈利;發展到20萬間以上◇□∵,才會有比較好的盈利⌒◇⌒。」

5萬間是個坎長租公寓行業發展初期〇◇◇,不少企業加入燒錢的規模競賽?,這讓一部分長租公寓企業迅速膨脹⊙∟,但也導致一部分企業遭到淘汰迅速消亡□┊↑。

在規模擴張上∟〇π,龍湖把獲取資產分為三類途徑∟﹡,「重、中、輕」♂⊿▽。重資產指收併購以及開發運營的物業↑∴∟,中資產指擁有10年以上資產租期或股權合作的物業♀〇↑,輕資產指純品牌輸出與運營管理〇。

張智聰是第一屆龍湖仕官生♀↑,曾歷任龍湖蘇南公司、深港公司總經理▽,他經歷過中國房地產行業的最初階段┊,以及隨後的黃金、白銀時代↑。

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但即便是行業第一的萬科泊寓也面臨著困境♂∵△。萬科集團總裁祝九勝在今年業績會上談到泊寓時承認:「長租公寓在經營上確實有壓力▽∵〇。」

「龍湖對租賃住宅業務的發展很堅決□,不會變的π。」張智聰說他相信未來中國人的住房模式會真正實現「租購併舉」┊〇,中國人的住房將由四大塊組成⊿,包括市場化購買、政府共有產權房、政府廉租房和公租房◇,以及市場化供應的租賃住房△。

張智聰說冠寓想把項目做得「符合城市青年的口味↑﹡,也能兌現城市青年的價值」⌒。除了娛樂、健身、影音、會客等共享空間這些硬件上的配備﹡⌒∵,還需要由高效機制構建出的運營體系達成社區與用戶間的信任關係⊿⊙♂,同時嚴密的安保系統營造的安全感也必不可少♂。這都是運營長租公寓需要的軟實力﹡⌒∟。

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不過張智聰也指出♂┊,長租公寓行業歸根結底還是資本的比拼⊙,看誰有更低的融資成本┊。截至2019年中期▽?,龍湖集團的平均借貸成本是4.56%▽∴∟,仍然維持着民企最低┊。「我們最好的地方是不需要為融資的事情擔心∵,現在要做的就是運營提升」△♀。

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在很多房企和外部機構減少投資、行業出現大洗牌后┊,這種現狀可能會引起國家的進一步重視⌒。競爭者少了↑⌒﹡,行業成本也降了很多π┊⊙,過去許多企業同時搶的物業?,現在降價了┊,降幅甚至比公寓租金更大♂♀,這也帶來了行業剪刀差的擴大□☆♀。

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作為龍湖四大主航道業務之一〇,冠寓今年上半年的收入是4.3億元▽,同比增幅207%△♂┊,張智聰表示全年租金收入目標是超過10億元〇,明年租金收入超20億元﹡,開始實現輕微盈利⊙。

另一類表現不好的項目▽,則被判定為物業本身具有未來價值π□↑,但周邊環境、配套還未跟上☆,冠寓團隊對這類項目研究新方案↑,爭取把運營質量做上去⌒〇。張智聰說⊿,目前已開業6個月成熟期的項目平均出租率在90%以上∟◇∵。

研究「90后」「00后」確定趨勢之後□⌒﹡,龍湖未來如何去做好租賃住房這個主航道業務↑∴⊙,張智聰談了幾點∵。一是研究城市青年的需求;二是「重、中、輕」三種資產持有方式平衡推進;三是看好長三角等都市圈的發展↑⌒。

作為長三角中心的上海∴∵,是龍湖冠寓的發展重鎮◇┊。龍湖冠寓發展部滬蘇公司資產管理負責人許振軍表示⊙?⊿,冠寓目前已經落地除金山區外上海所有的區↑⊙♂,已開業11000間﹡,佔據整個已開業規模的六分之一⊿,目前上海項目各項指標都排在全國前列▽⌒┊。

”来自台湾的青年林智远说,“北港的石头屋很有味道,背靠君山,面朝大海。

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